Санкт-Петербург, Невский проспект, 132Б
пн-сб с 9:00 до 21:00
Ежедневно с 9:00 до 23:00
Данные передаются в зашифрованном виде политика конфиденциальности

Споры с застройщиками

Нюансы споров по договору долевого участия в 2024 году
Долевое строительство подразумевает за собой форму инвестиционной деятельности в строительстве, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства объектов недвижимости и обязуется в свою очередь сделать это качественно и передать объект будущему собственнику.
Для закрепления подобных отношений между застройщиком и физическим лицом оформляется договор долевого участия.
Однако, на практике возникают ситуации, которые обращаются для потребителя страшным сном, так как приходится решать споры с нерадивым застройщиком.
Чаще всего данные категории споров можно разделить на четыре группы:


Споры, связанные с изменением площади помещения

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» допускается изменение площади объекта долевого строительства и, в связи с этим и его цены. Следовательно, стоимость договора долевого участия может варьироваться исходя из фактической площади объекта.
Из подобного положения нередко вытекают споры, которые приводят к тяжелым судебным тяжбам.
Могут возникнуть ситуации, когда с увеличением площади квартиры, возрастает и стоимость, которую потребителю придется за нее уплатить, что не всегда является подъемной суммой.
Или, наоборот, объект долевого строительства будет уменьшен настолько, что перестанет удовлетворять интересам потребителя.
В вышеупомянутом законе, содержатся положения, ограничивающие изменения цены договора, в частности, расхождение площади проекта объекта и его фактических размеров не может превышать 5%.
Однако для того, чтобы это правило сработало, необходимо, наличие условия об изменении цены в договоре участия в долевом строительстве. В таком случае застройщик будет иметь право требовать изменения стоимости соглашения и напротив при отсутствии подобного пункта строитель не будет иметь возможности получить какие-либо доплаты. Стоит отметить, что и потребитель, не сможет рассчитывать на возврат части денег, если застройщиком квартира будет сдана в меньшей площади, при отсутствии соответствующих условий.


Следовательно, для того чтобы обезопасить себя, необходимо внимательнее ознакомится с условиями договора и возможно потребовать их уточнения или изменения в какой-либо части.
И все же, когда отсутствуют варианты, кроме как обратиться в суд, первым делом следует заказать технический план помещения. Данный документ оформляется кадастровым инженером. Если у дольщика присутствуют сомнения по поводу обмеров, совершенных кадастровым инженером, привлеченным застройщиком, он вправе обратиться к независимому кадастровому инженеру.


В случае, когда по результатам независимых обмеров потребитель останется недоволен площадью объект, необходимо обратиться к застройщику с письменной претензией и только в случае отсутствия на нее ответа или отказа в удовлетворении требований, заявленных в документе, стоит обратиться в суд.


Следует отметить, что перед обращением в суд стоит внести изменения площади в ЕГРН. Единой практики о необходимости этого действия в судах нет, однако, лучше подстраховаться.
Таким образом, для того, что избежать подобных споров необходимо внимательнее подходить к заключению договора долевого участия, грамотно предусматривая пункты, касающиеся изменения цены договора. Необходимо иметь в виду, что суд может встать на сторону застройщика, так как судебная практика в данном вопросе достаточна противоречива.

Споры по качеству строительных работ и отделки

Нередки случаи, когда застройщик для того, чтобы уложится в сроки, предусмотренные договором долевого участия, уделяет меньшее внимание отделке, готовящихся к сдаче объектов.
Несмотря на то, что федеральным законом №214-ФЗ, предусмотрено, что застройщик обязан обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, техническим регламентам, проектной документации и так далее.
В ситуации, когда застройщик выполнил свою работу по отделке помещения некачественно потребитель может рассчитывать на:
· Безвозмездное устранение недостатков разумный срок;
· Возмещение своих расходов, затраченных на исправление недостатков;
· Соразмерного уменьшения цены договора;
· Расторжения договора, в случае грубых нарушений.
Необходимо отметить, что стоимость устранения недостатка строительных работ может быть определена только специалистом. При расчете стоимости учитываются: стоимость необходимых материалов, стоимость восстановительных работ и так далее.


Интересной представляется ситуация, когда дольщик в качестве средства удовлетворения своих интересов выбирает соразмерное уменьшение цены договора. В таком случае, размер подобного уменьшения определяется исходя из заключения эксперта, по сути, дольщик требует возмещения своих еще не затраченных средств. На практике такой способ является превалирующим на фоне остальных, поскольку позволяет уменьшить стоимость объекта недвижимости.

Также дольщик может потребовать возмещения фактически понесенных им расходов для устранения недостатков отделки. Размер компенсации в подобном случае определяется исходя из физических затрат дольщика. Но следует иметь ввиду, что для удовлетворения требований необходимо иметь подтверждающие документы о расходах, а также заключение специалиста, который зафиксирует все недостатки.
Таким образом, в случае некачественной отделки объекта долевого участия, потребитель обладает рядом возможностей для устранения недостатков работы застройщика.


Просрочка передачи объекта долевого строительства

По общему правилу, в рамках договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать дольщику объект строительства в срок, предусмотренный договором. В случае нарушения, указанной нормы законодательством предусмотрена ответственность в виде начисления неустойки за каждый день просрочки. Причем следует отметить, что размер неустойки четко определен и застройщик не имеет право изменять ее в договоре.
Для физических лиц размер неустойки определен, как 1/150 от ставки рефинансирования, на день исполнения обязательства, от цены договора участия в долевом строительстве.
Необходимо обратить внимание на несколько важных моментов, в частности, при расчете неустойки очень важно правильно рассчитать период просрочки.
В договоре долевого участия указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта дольщику после ввода дома в эксплуатацию. Расчет неустойки производится по второму сроку. При этом, важно знать, что застройщик освобождается от обязанности по выплате неустойки в случае, если он выполнил сдачу дома в срок, но передача объекта не состоялась по вине самого дольщика.
Также, немаловажным является тот факт, что для расчета неустойки важно исходить из стоимости объекта, указанной в договоре долевого участия. То есть, если объект был приобретен по договору уступки требования у третьих лиц, новому собственнику необходим первоначальный договор долевого участия.
Однако стоит отметить, что в связи с принятием Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. №326, которым установлены некоторые особенности применения неустойки и иных санкций к застройщику, с 22.03.2024 г. по 31.12.2024 г. за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве не начисляется неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства.
Также специальные условия начисления неустойки предусмотрены для периода с 01.07.2023 по 21.03.2024 неустойка начисляется по ставке не выше 7,5 %.
Таким образом, потребитель имеет право на требования неустойки за просроченный дни строительства за исключением некоторых временных периодов.

Расторжение договора долевого участия

По общему правилу любой договор может быть расторгнуть только по соглашению сторон иное предусмотрено только при грубом нарушении условий договора одной из сторон.
Существенным несоблюдением условий договора будет считаться такое нарушение, которое повлечет за собой для одной сторон такой ущерб, который в значительной степени меньше того, на что она могла рассчитывать.
Законодательством Российской Федерации предусмотрены соответствующие основания для одностороннего отказа от договора как со стороны застройщика, так и дольщика.
Наиболее интересными предоставляются основания, предусмотренные для физических лиц.
Законом предусмотрено два способа для одностороннего отказа. Отказ от договора долевого участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, путем направления соответствующего уведомления застройщику.
Основаниями для этого являются:
· Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства
· Неисполнение застройщиком гарантийных обязанностей, предусмотренных законодательством
· Нарушение срока передачи объекта долевого строительства
· Открытие конкурсного производства в отношении застройщика, то есть начало процедуры признания его банкротом
· Иные основания, предусмотренные договором или законом
В случае наличия подобных оснований, дольщику необходимо направить письменное уведомление в адрес застройщика. Договор считается расторгнутым со дня направления подобного уведомления. Согласно законодательству Российской Федерации, в такой ситуации застройщик обязуется в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить дольщику его денежные средства, внесенные в счет оплаты договора.
Однако, также существует возможность расторжения договора в судебном порядке.
В частности, для этого существуют следующие основания:
· Изменение значения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящего в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости
· Существенное изменение проектной документации объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства
· Приостановление или прекращение строительства объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства и др.
В подобной ситуации окончательное решение о наличии соответствующих оснований принимает суд. Со дня вынесения решения судом договор будет считаться расторгнутым.
Также стоит отметить, что денежные средства, уплаченные дольщиком, в счет оплаты договора долевого строительства возмещаются застройщиком в течение 10 дней, с момента, со дня принятия судом положительного решения.
В суде дольщик также может потребовать возмещения ему соответствующих убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Однако, стоит иметь в виду, согласно Постановлению Правительства №326, не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.
Таким образом, при наличии соответствующих оснований дольщик обладает правом на расторжение договора долевого участия в порядке одностороннего отказа и судебного решения, но стоит иметь в виду, что существуют определенные ограничения, установленные законодательными актами Российской Федерации.


В статье представлена лишь общая информация, каждая ситуация индивидуальна и требует консультации у юриста из-за различных обстоятельств, специфики договора и его исполнения. Юрист поможет проанализировать все аспекты случая, рассмотреть возможные пути решения спора, защитить ваши интересы и подготовить необходимые документы в соответствии с законом.