Договор аренды

Договор аренды является одним из самых распространённых видов договоров на сегодняшний день как для предпринимателей, так и для обычных граждан. Договор аренды подразумевает за собой ситуацию, когда одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить другому лицу (арендатору) имущество за плату во владение и пользование или во временное пользование.
Согласно договору аренды, арендодателем может быть как собственник имущества, так и другое лицо, которое законом или самим собственником наделено соответствующим правом. Например, государственные или муниципальные предприятия могут выступать в качестве арендодателей, если они владеют имуществом на праве хозяйственного ведения, что означает право пользоваться, распоряжаться и владеть имуществом в соответствии с установленными законодательством правилами.

• Отличие договора аренды от договора ссуды (безвозмездного пользования).

Общим для обоих видов договора является, что они передают во временное пользование имущество, однако, договор ссуды осуществляет подобную передачу на безвозмездной основе, в отличие от договора аренды.

• Отличие договора аренды от договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть заключен только в отношении жилого помещения, в свою очередь договор аренды под своим предметом охватывает несколько видов имущества.
Также следует отметить, что договор найма жилого помещения может быть заключен только с определенным кругом лиц – нанимателем может быть только гражданин.

• Отличие договора аренды от договора возмездного оказания услуг.

Здесь стоит отличать, что именно человек хочет получить от заключенного договора. Если интерес представляет возможность пользоваться определенным имуществом, то необходимо заключать договор аренды, а если исполнить, в том числе с использованием определенного имущества (оборудования), то необходимо заключать договор возмездного оказания услуг.

Подобное разграничение договоров является не просто формальностью, а важным моментом при заключении договора, поскольку разные виды договоров по-разному регулируются гражданским законодательством, имеют разный круг субъектов, следовательно, судебная практика и возможные риски по ним складываются совершенно иным образом.

При заключении такого договора следует учитывать определенные признаки, чтобы избежать споров:

• Арендный договор предполагает плату за использование чужого имущества.
• По окончании срока действия договора необходимо вернуть арендованное имущество, так как оно не переходит в собственность, а передается на временное владение или пользование.
• Один из главных признаков договора аренды заключается в том, что арендованное имущество должно сохранять свои свойства в процессе использования и возвращаться в том же состоянии, каким было при передаче, с учетом естественного износа.

Прежде чем заключать договор, необходимо определиться с видом того имущества, на которое будет направленного действие договора аренды. В зависимости от этого определяются и виды договоров аренды.
Гражданский кодекс предусматривает не только обычный арендный договор, но и специальные его виды:

• Договор проката

Данный тип договора представляет собой сдачу в аренду движимого имущества, которое будет использоваться арендатором для потребительских целей, при этом для арендодателя сдача такого имущества в аренду будет являться постоянной предпринимательской деятельностью.
Главное отличие этого договора заключается в том, что арендодателем всегда будет предприниматель, а арендатором чаще всего выступает обычный гражданин.
Здесь следует отметить, что если арендатором выступает гражданин, то его права будет усиленно защищаться Законом «О защите прав потребителей».

• Договор аренды транспортных средств

Данный вид договора имеет два подвида: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа.

Ключевое различие данных видов договоров между собой заключается в том, что в случае аренды средства без экипажа арендатор будет сам нести ответственность за управление и техническое состояние предоставленного ему транспортного средства.

• Договор аренды предприятия

Этот вид договора заключается между предпринимателями о предоставлении во владение и пользование предприятия как имущественного комплекса.

• Договор аренды зданий и сооружений

Данный вид договора подразумевает сдачу в аренду здания или сооружения. Ключевой особенностью здесь является тот факт, что арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права и на земельный участок. Следовательно, арендатор может пользоваться и землей, все плоды или продукция будут являться собственностью арендатора.
Также необходимо отметить, что при оформлении договора сроком, превышающим один год будет необходима государственная регистрация данного договора.

• Договор лизинга

В данном договоре участвуют три субъекта – это арендодатель, арендатор и продавец. Договор лизинга подразумевает, что по просьбе арендатора у определенного продавца арендодателем покупается имущество (автомобиль, оборудование и др.), а затем приобретенное в собственность арендодателем имущество сдается в аренду арендатору для использования в предпринимательских целях.
Все участники договора лизинга должны быть предпринимателями.

Существенные условия договора – это те положения, без согласования которых, договор не будет являться заключенным и не повлечет за собой соответствующих юридических последствий.
По общему правилу договор, считается заключённым, если достигнуто соглашение по всем существенным условия договора, в требуемой на то форме.
В контексте договора аренды, существенным условием является информация о объекте аренды, которая должна быть четко указана в договоре, а также цена, которую должен уплатить арендатор арендодателю.
Таким образом, если цена или объект имущества не был согласован и указан в договоре, договор не может считаться заключенным. При этом, срок аренды не является существенным условием, то есть не обязательно должны быть указаны в договоре.

Ответственность за нарушение договора может быть установлена в виде: возмещения убытков, уплаты процентов на сумму долга, уплаты неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

• Возмещение убытков по договору аренды

Возмещение убытков возможно при изменении или расторжении договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ); при досрочном прекращении договора в связи с неисполнением одной из сторон (ст. 393.1 ГК РФ) и др.
Также необходимо отметить, что условиями договора можно ограничить возмещение убытков. Например, указать, что возмещению не подлежит упущенная выгода.

• Проценты начисляемые на сумму долга

Данный вид санкции начисляется в случаях неправомерного удержания денежных средств. Например, при несвоевременной оплате арендатором необходимых денежных средств за аренду. В свою очередь и арендатор может взыскать проценты, например, арендатором был внесен аванс, а арендодатель не предоставил имущество арендатору, то последний может обратиться в суд для взыскания процентов с суммы аванса.

• Неустойка по договору аренды

Неустойка - денежная сумма, которую сторона должна уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения, а также в случае просрочки исполнения обязательств.
По усмотрению сторон договора может быть согласованна неустойка. Чаще всего стороны устанавливают ее в случаях: нарушение сроков внесения арендной платы; нарушение срока предоставления имущества в аренду; оказание препятствий в пользовании арендованным имуществом и др.

Наиболее интересным представляется односторонний порядок расторжения договора аренды.
Порядок одностороннего отказа от договора аренды со стороны как арендодателя, так и арендатора завит от срока, на который заключен договор аренды (неопределенный или определенный).
Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Такой отказ является немотивированным.
Примечательно, что согласование в договоре оснований отказа не требуется, однако стороны могут предусмотреть в договоре условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.
Отказ может быть осуществлен путем направления второй стороне соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом. В уведомление должна быть понятно изложена воля лица о расторжении договора, а что касается срока для отправки подобного извещения, то данная норма установлена законодательством (1 месяц, недвижимое имущество – 3 месяца), но cрок может быть изменен условиями договора, например стороны могут предусмотреть срок для отправки уведомления 2 неделями.

Односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок не допускается, за одним исключением.
Стороны договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением предпринимательской деятельностью могут согласовать пункт об отказе в договоре. Ключевым здесь является необходимость осуществления сторонами предпринимательской деятельности.
Однако, несмотря на все вышеперечисленное в случае, если одна сторона существенно нарушит условия договора, вторая сторона может обратиться в суд для расторжения договора.

Основания для обращения в суд арендодателем:

• порча арендуемой собственности
• задержка в выплате за аренду больше двух раз подряд
• отказ от выполнения капитального ремонта (если это обязательство указано в договоре, оформленном сторонами)
• применение арендуемого объекта с нарушением установленных правил

Основания для обращения в суд арендатором:

• вторая сторона не передает арендуемую собственность в пользование или ограничивает такую возможность
• полученное в аренду имущество имеет минусы (дефекты), не указанные второй стороной при оформлении соглашения, и обнаруженные арендатором при осмотре
• арендуемый объект находится в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению
• арендодатель не выполняет капитальный ремонт, если такое обязательство указано в документе